土地运营流水线-归纳精准拿地的规律 内容介绍：
主题一、土地运营流水线——归纳精准拿地的规律 2007-11-09
主讲内容：“一招不慎，满盘皆输”。选择土地是房地产开发的第一步。稀缺的土地是赖以生存的第一要素。积累标杆企业的经验看市场，选择切合实际的方法做运营，运用数理分析地块经济差异与内部收益，明确本企业现阶段拿地动机，决策如何获得最适合的黄金土地。
一、看美国四大房地产商选地秘诀
PulteHomes、Centex、Dr.Horton、Lennar
（1）东西海岸和五大湖地区的经济发达，增加边际效益率；
（2）工业化生产前提下，控制运距降低物流成本；
（3）统筹考虑城市经济总量与房地产需求；
（4）根据自身实力，抓土地上升空间与市场销售放量的时机；
（5）完全市场经济环境下的战略布局和资源配置。
二、用万科的大脑去选中国的地
（1）“3+X”理论解码有中国特色地块价值
6大指标，划分各线城市
（2）万科慎重选地的四大原因
市场份额决定在东部地区做大做稳，在中、西部把握机会；
工业化生产的发展形式决定布局相对集中；
品牌和经验为三线城市预留足够的发展空间；
全流程开发选择区域式管理模式。
（3）案例：武汉三湾项目、上海浦东S－15地块、春申地块
三、算土地价格及成本变化分析
（1）领跑的万科与步履沉重的富力；
（2）“高速公路”——万科财务数据分析6年跨越；
（3）1988年—2006年，万科近20年的资源配置经验总结；
（4）20年历程找到的有中国特色房地产发展的规律；
（5）10年后的万科是个什么样？
四、避开中小房地产企业遇到的开发八大限制
（1）市场规模及购买力限制
（5）社会资源及合作伙伴限制
（2）基础设施建设水平限制
（6）品牌价值限制
（3）人力资源限制
（7）管理质量限制
（4）地域人脉关系限制
（8）产品体系限制
五、获得土地项目的诸多方式及成功案例
（1）项目公司案例：西山庭院项目
（2）合作建房案例：深圳银湖项目
（3）挂牌案例：新洲项目
（4）股权收购案例：上海金丰兰乔圣菲项目、昆山项目
（5）信托案例：万科东海岸项目、世纪星城住宅项目
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